Что ждет рынок аренды? Прогноз для ритейла, общепита и других бизнесов

Альфа Эксперт
13 Апреля 2020
Поделиться с коллегами

Снижение арендной платы уже не улучшит экономическое положение отдельных компаний сферы услуг и общепита. Такое мнение высказал управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков в комментарии, посвященном актуальной ситуации в сфере аренды коммерческой недвижимости, а также в ходе вебинара 7 апреля.

 

Эксперт отмечает, что арендаторы чувствуют себя по-разному в торговых центрах и на стрит ритейле - в помещениях с отдельным входом в центральной части города. Более сложная на сегодняшний день ситуация в торговых центрах.

 

Первыми влияние последствий коронавируса почувствовали туристическая сфера, сфера гостеприимства. Падение выручки начало ощущаться еще до того, как в Беларуси зафиксировали первые случаи заболевания (падение продаж путевок, последующий возврат купленных туров, снижение потока иностранных туристов и др.).

 

В течение первой недели марта (27 февраля в Беларуси был зафиксирован первый случай заболевания) влияние коронавируса отчетливо ощутили отдельные категории арендаторов - общепит (офлайн), развлечения - кино, детские центры.

 

На второй неделе марта (12 неделя 2020 г) арендаторы ощутили влияние девальвации рубля. У кого-то рублевая выручка выросла (в первую очередь, бытовая техника и электроника), в основном же выручка в валютном выражении сразу просела примерно на 20%. К числу арендаторов с уменьшающимися посещаемостью и чеками добавились и традиционные: обувь, одежда.

 

На третью неделю марта (13 неделя 2020 г) и далее подавляющее большинство арендаторов ощущало на себе сокращение как посещаемости, так и выручки. Помимо явлений самоизоляции и девальвации добавился рост фактической безработицы и падение доходов населения. Статистики на этот счет нет, но ряд компаний по всей стране отправило в неоплачиваемые или частично оплачиваемые отпуска своих сотрудников. Прогнозировать будущее людям стало сложно: неизвестно, будет ли завтра работа и зарплата. Эта ситуация также повлияла на траты в торговых центрах и магазинах, явившись дополнительным фактором снижения выручки общепита и магазинов.

 

«Характерно, что по ряду наиболее чувствительных категорий арендаторов снижение выручки идет со все ускоряющимся темпом и напоминает график роста инфицированных коронавирусом в мире, где количество случаев экспоненциально увеличивается. Так, по данным одного из операторов магазинов категории «обувь и одежда», падение в одном из крупных ТРЦ Минска на 11-й неделе было небольшим, а вот спустя две недели уже можно было говорить о падении до 40%», - отмечает эксперт.

 

«Если говорить усредненно для торговых центров Минска, то по многим категориям арендаторов падение выручки за 14 неделю 2020 г составило 70-80% (плюс-минус 10%). При этом показатели в целом за март, естественно, менее удручающие и тут усредненные падения могут выглядеть как 30-50%, хотя есть менее пострадавшие (практически без падений выручки) и более пострадавшие (досуг, общепит)», - сообщил Четвериков.

 


 Пример падения выручки, характерный на текущий момент, Colliers International 

 

Кинотеатры и фитнес-центры практически опустели

 

Текущая ситуация у арендодателей отличается у разных категорий арендаторов и даже у разных операторов внутри одной категории. Условно всех арендаторов можно разделить на три группы:

 

1. Арендаторы, которые испытывают существенное снижение выручки (ориентировочно более 70%) и посещаемости и, как следствие, не в состоянии сохранить структуру операционных затрат, хоть сколько-нибудь близкую к запланированной, даже путем урезания ФОТ, аренды и проч.

 

2. Арендаторы, у которых снижение выручки существенное (50-70%), но кто еще может пытаться некоторое время поработать, в том числе, за счет уменьшения затрат (ФОТ, аренда и проч.).

 

3. Арендаторы, выручка которых снижается, но меньшими темпами.

 

По состоянию на последнюю неделю марта наиболее пострадавшими группами в ТРЦ являются общепит, детские центры, кинотеатры. Однако с изменением ситуации часть арендаторов из второй группы перейдут в первую – среди них категории одежда, обувь.

 


Усредненные значения падения объема выручки по категориям, Colliers International.

 

Приведенные показатели имеют усредненный характер, поскольку у ряда категорий или отдельных сетей могут оказаться даже положительные результаты работы (бытовая техника, ювелирные изделия).

 

Снижение аренды поможет далеко не всем

 

Ситуация как с коронавирусом, так и с показателями ритейлеров меняется ежедневно. По мнению ряда аналитиков, Беларусь еще не достигла пика эпидемии и самое сложное еще только предстоит, а последствия для белорусского ритейла уже плачевные. Это означает, что группа арендаторов, которые не могут нести операционные расходы, будет расти. При этом во многих случаях снижение аренды для таких арендаторов уже не поможет.

 

«Поэтому в данной ситуации сложно вести переговоры с арендодателями и запрошенная, например, сегодня скидка к ставке аренды 20%, завтра уже не актуальна, т.к. для поддержания магазина на плаву требуется уже 40%, и так далее», - отметил эксперт.

 

Он поясняет, что выручка должна покрывать ряд затрат арендатора. Для примера, в структуре выручки может быть заложено 10-20% аренды, 20-40% ФОТ, 10-20% маржи, а также расходы на закупку, эксплуатацию, коммунальные платежи, маркетинг и т.д. В этой ситуации падение выручки более чем на 50% (а у ряда арендаторов и более 80%) означает, что уже нет возможности платить аренду и зарплату всем сотрудникам. В такой ситуации, чтобы не уйти в банкротство, магазину нужно просто закрываться, распустив людей за свой счет и обнулив аренду.

 

Части арендаторов снижение аренды еще может помочь, но это, как правило, те, у кого снижение выручки не такое существенное, а таких арендаторов все меньше. При этом, снижение аренды на 20-30% уже мало кому поможет, особенно если учесть стремительное ухудшение ситуации. То есть, с сохранением существующих тенденций ситуация ведет к тому, что ряд магазинов, особенно что касается небольших сетей и индивидуальных предпринимателей, будет закрываться.

 

«При этом, с закрытием магазинов количество вопросов в сегменте не уменьшается: а что будет с девелоперами, с банками и прочими? Ведь если девелопер перестанет взимать арендную плату, то за счет чего платить кредит банку? Банки могут реструктуризировать кредиты, но существенно снизить кредитную нагрузку без посторонней поддержки банку также сложно. В странах, где введен карантин, такую поддержку оказывает государство, а далее государство обращается за помощью к мировому сообществу. У нас пока рассчитывать на государство не приходится: бизнес выживает самостоятельного, не благодаря, а вопреки», - отмечает представитель Colliers International.

 

Появились вакантные офисные площади

 

Что касается сектора офисной недвижимости, то в ней, по словам эксперта, нет заметных изменений в части переподписания договоров.

 

«Резких движений никто делать не хочет. Арендодатели не хотят давать скидок. Однако ставки пошли вниз. Примерных цифр нет, делать оценку недвижимости сложно, но если ранее ставка аренды была 18 евро за квадратный метр с НДС, то, возможно, она будет 12-13 евро. Но никто рынок офисной недвижимости не обваливает, ИТ и аутсорсинговые компании платить аренду будут. Однако цена будет снижаться постепенно, шаг за шагом, следующий шаг после 18 евро будет 16 евро и т.д. Вместе с тем, массового переподписания договоров нет», - отметил Четвериков.

 

Эксперт указывает, что арендаторам офисной недвижимости сложно вести переговоры с арендодателями. Они выдвигают следующий аргумент: если компания работает и платит зарплату своим сотрудникам, то и аренду способна уплачивать.

 

«Если арендодатель оказывает услугу, например, туризм, иногда арендодатель готов поговорить и выслушать, если крупная ИТ-компания со своим продуктом – будет смотреть. Если арендодатель говорит, что отправил сотрудников на удаленку и не пользуется офисом, что же, экономия на уборке, коммуналке, перезаключайте договор, меняйте площадь. Но уже есть «звоночки»: освобождаются площади, появляются новые предложения, ранее 1000 квадратов было не найти в столице. Отказываются от офисов, ужимаются в разы и предложение растет на рынке, спроса пока нет», - рассказал Четвериков.

 

Закрыться чтобы выжить

 

Эксперт указывает, что в сложившейся ситуации ритейлу можно рекомендовать ряд действий.

 

1.Придерживаться максимальной прозрачности информации на уровне всех участников отношений: со стороны арендодателей - о посещаемости ТРЦ, затратах на эксплуатацию, маркетинг и т.д., со стороны арендаторов - о выручке, конверсии и посещаемости магазинов. 

 

2.Применять более короткие интервалы для анализа данных и оплаты аренды – месяц уже большой отрезок.

 

3.Общение и переговоры, взаимные компромиссы. Только совместно разделив бремя негативных последствий бизнес сегодня может выжить. Это требует решений, основанных на реальных показателях и понимания бизнес-моделей контрагентов.

 

4.В ближайший месяц с высокой долей вероятности ситуация может ухудшиться, что в ряде случаев может привести к необходимости закрывать точки продаж отдельных операторов. Возможно, это начнется уже на этой неделе и ряд арендаторов будут вынуждены закрывать свои объекты. К этим решениям и сценариям нужно быть готовым всем сторонам - зачастую закрыть объект сегодня - единственный способ выжить, особенно для небольших сетей.

 

Делая прогноз по развитию ситуации с офисной недвижимостью, эксперт высказал мнение, что есть ожидания снижения спроса в этом сегменте после кризиса.

 

«Есть прогноз в сторону роста спроса в разряде гибких пространств и так называемых «зеленых офисов», имеющих экологический сертификат. Ожидается, что трендом станут офисы, которые будут оздоравливать людей: зелень, свежий воздух, там будет лучше, чем дома. Есть прогнозы по падению спроса в сегменте офисной недвижимости на 30%», - отметил Четвериков.



Альфа Эксперт
ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА по безопасному выходу из режима удаленной работы
Маркетинг
Как e-commerce в Беларуси работает с аудиторией и контентом
Маркетинг
Как подготовить грамотный SEO-текст