Как уменьшить арендную плату

Альфа Эксперт
06 Апреля 2020
Поделиться с коллегами

Подробная инструкция от юристов


Арендаторы могут ссылаться на существенное изменение обстоятельств ведения бизнеса для снижения ставок аренды. Такое мнение в ходе вебинара высказал ведущий юрист юридической компании Revera Александр Антонов 27 марта.

 

Он отметил, что в настоящее время на рынке Беларуси сложилась уникальная ситуация, когда сочетают свое негативное влияние два фактора: глобальная пандемия коронавируса и высокая волатильность курсов иностранных валют.

 

«Люди не ходят в офисы, в торговые центры, снижается загрузка складских помещений. Судьба аренды актуальна не только для помещений торгового назначения, но и офисных, и складских. За менее чем три месяца курс евро к белорусскому рублю вырос на 20% доллара – на 23%. Мы находимся на этапе развития и становления рынка в этих кризисных условиях», - обратил внимание Антонов.

 

Он указал, что в вопросах уплаты аренды закон позволяет сторонам регулировать свои отношения. В наилучшем положении находятся арендаторы, которые в договорах аренды увязали размер платежей с размером выручки, однако таких договоров в общей массе насчитывается 8-12%. Остальным арендаторам в условиях уменьшения занятости и снижении выручки необходимо вести переговоры с арендодателями.

 

Антонов отметил, что действующее законодательство содержит два правовых основания для обоснования изменения арендной платы, одно из них рассчитано на торговые помещения, второе – универсальное и затрагивает офисную и складскую недвижимость.

 

«Первое основание строится на Гражданском кодексе: если условия пользования имуществом существенно ухудшились по основаниям, по которым не отвечает арендатор, он вправе требовать от арендодателя соответствующего уменьшения арендной платы. Но арендатор должен доказать ухудшение условий пользования», - указал Антонов.

 

В качестве доказательной базы в этом случае можно использовать, например, рекламные проспекты торгового центра, где указан средний размер посещаемости для его сопоставления с актуальными величинами.

 

Второе основание для обоснования изменения арендной платы – универсальное основание для изменения договора – в результате существенного изменения обстоятельств.

 

«421 статья Гражданского кодекса предусматривает несколько фактов, которые должен доказать арендатор для изменения договора аренды. Применительно к ситуации валютного кризиса, есть судебная практика 2014-2015 гг, когда изменение курса валют не является изменением существенных условий, а - предпринимательским риском арендатора, который тот должен был учитывать, заключая договор аренды. Ситуация с коронавирусом может подпадать под эту норму в качестве основания для изменения или расторжения договора аренды», - отметил Антонов.

 

Форс-мажор – не основание для изменения суммы аренды

 

По мнению юриста, такое основание, как форс мажор и непреодолимая сила, не применимы к отношениям арендной платы – это может применяться во внимание при уплате не в срок, но обязанности уплачивать арендную плату не отменяет.

 

Он поделился мнением, что в текущей ситуации наиболее оптимальной стратегией поведения для арендатора и арендодателя будет договариваться - выработка компромиссного решения, которое будет удовлетворять обе стороны договора.

 

В настоящее время юристы и арендаторы широкого обсуждают три инструмента прекращения обязательств:

- обстоятельства непреодолимой силы,

- существенное изменение обстоятельств,

- обстоятельства, которые влекут невозможность исполнения и прекращают обязательства.

 

«Не все обстоятельства будут форс-мажорными с точки зрения договора. Как работает этот институт? Он замораживает ситуацию, но не решает ситуацию в дальнейшем. Он помогает уйти от ответственности за неисполнение сейчас. БелТПП распространила письмо, в котором говорится, что коронавирус и пандемия не могут быть обстоятельствами непреодолимой силы. БелТПП рассматривает каждый конкретный доклад, есть ли форс-мажор для конкретного обязательства или нет», - отмечает руководитель направления «Недвижимость» Александр Штрикуль.

 

Как договариваться с арендодателем?

 

Есть три варианта, которые могут комбинироваться друг с другом.

 

Вариант первый. Снижение размера арендной платы, например, как снижение ставок с 20 до 10 евро за 1 кв м, отвязка аренды от курса евро либо привязка к курсу евро на 1 число месяца.

 

Более экономически правильным будет второй вариант - переход на новую форму расчета арендной платы. «Мы призываем пересматривать договоры в пользу формирования арендной ставки в зависимости от размера выручки арендатора», - отмечает Антонов.

 

Третий вариант - механизм переноса срока уплаты арендной платы. Арендодатель может согласовать арендатору перенос арендной платы за период ближайших трех месяцев на конец года.


 

Вариант пересмотра аренды госсобственности

 

Помимо ряда вышеперечисленных вариантов, есть еще вариант поведения с арендодателем государственной формы собственности.

 

«В отличие от частной аренды, порядок формирования арендной платы у госсобственника зарегулирован. Есть указ о порядке формирования арендной платы исходя из площади, базовой арендной ставки и величины дополнительных коэффициентов, например, коэффициент спроса от 0,5 до 3. На сайте ГКИ был пресс-релиз, в котором говорится, что в сложившийся кризисной ситуации арендодатели могут пересматривать размер этого коэффициента. В Минске коэффициент равен 3, если снизить его до 1, получим кратное снижение размера арендной платы. Государственные арендодатели сами эту процедуру инициировать не будут, поэтому арендодателям имеет смысл писать письма с обоснованием пересмотра размера этого коэффициента», - сказал эксперт.

 

Он рассказал, что в настоящее время арендодатели разделились на две категории. В первой уже пересматривают условия аренды, некоторые из них заявляют, что изменение ставок может составить минимум 25%. Вторая группа заняла выжидающую позицию. Ее представители говорят, что не видят снижения посещаемости своих объектов, не видят снижения размеров выручки арендаторов и не могут вести речь о пересмотре арендной платы.

 

«По ситуации у соседей можно предполагать, что падение рынка еще впереди. У людей остались сбережения в белорусских рублях, которые они тратили, избавляясь от наличности в рублях и шли за покупкой, чтобы снизить валютные потери», - прокомментировал эксперт.

 

Как расторгнуть договор

 

Если арендатор в текущих экономических условиях не договорился с арендодателем и ему дорого содержать текущий офис, то в качестве варианта развития событий он может выйти из длящегося договора, расторгнув его.

 

Основания для расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе - соглашение сторон, расторжение по решение суда, односторонний отказ.

 

«В своей практике мы рассматриваем все варианты, предусмотренные законодательством. Из всего спектра способов и вариантов расторжения надо выбирать те, что отвечают трем запросам: быстро, с наибольшей вероятностью и не требующие продолжительного времени», - указывает Александр Штрикуль.

 

Самый простой способ – признать договор аренды не действительным или не заключенным. Это - сложный способ, наиболее рабочий его вариант – признание не регистрации объекта недвижимости, а введения его в эксплуатацию.

 

«Есть вариант такого аргумента, как превышение полномочий на совершение сделки. Мы относимся к нему скептически, так как уже имело место исполнение договора», - отмечает эксперт.

 

Вариант судебного расторжения договора предполагает соблюдение решения суда во взаимном порядке, в идеальном случае на это потребуется два месяца.

 

«Как правило, расторжение договора судом предусматривает наличие виновных действий другой стороны. Согласно судебной практике, несущественные нарушения не принимались судами во внимание при решении вопроса о расторжении договора аренды. Прекращение договора рассматривалась как фатальная мера, которая применялась в крайнем случае», - отмечает Александр Штрикуль.

 

Также есть вариант немотивированного отказа от исполнения договора. Его минус в том, что установлен большой срок уведомления арендодателя - от 6 месяцев. По словам эксперта, этот вариант работает в 99% случаев.

 

«Если вы хотите раньше – следует параллельно развивать два варианта: отказаться от договора сейчас, и он будет еще действителен на 6 месяцев, и в этот срок решать с другими вариантами, например, с судебным расторжением…Если отказ мотивирован нарушениями, обратите внимание на тактический момент: возможно, нарушения вы собрали, они не существенны, и, возможно, суд признает отказ неправомерным, отказаться можно заявительно - и уходить в переговоры», - отмечает эксперт.


 

Какой есть инструментарий для расторжения договора?

 

Переговоры - самый универсальный и удобный инструмент, но не всегда выгодный арендодателю. «Нужно понимать, что со временем все большая часть арендодателей будет готова разговаривать с арендаторами. Если есть односторонний отказ в договоре, возможно, стоит воспользоваться этим способом, даже если ждать придется 6 месяцев и далее решать более оперативными способами», - отмечает эксперт.

 

Между тем, экпсерт не исключает, что на практике могут быть реализованы и другие способы, например, односторонний отказ от исполнения договора, иные варианты, предусмотренные законом и даже незаконные способы расторжения договора. «Ситуация 15-летней давности повторится – будут массовые съезды из занимаемых площадей, не все будут заботиться об оформлении отношений, будут полукриминальные реорганизации, банкротства, и возможно, не будет ресурсов в арендодателей бегать за всеми арендаторами. Возможно, стоит договариваться на нормальных условиях», - делится мнением Александр Штрикуль.

 

Грамотно оформляем дополнения к договору

 

Адвокат судебной практики «Ревера» Юлия Ошмян обращает внимание, что арендатор и арендодатель могут договариваться относительно изменений действующих договоров аренды. Но договоренности они должны оформить документально. В этом случае на документ можно сослаться в суде или при оформлении претензий.

 

Есть три ключевых фактора при подписании договора или его изменении:

- форма соглашения,

- полномочия на подписание,

- ретроспективная оговорка.

 

«Договор аренды заключается в специальной письменной форме – это один документ, подписанный сторонами. Дополнительное соглашение к договору также должно быть такой же формы. Если эта форма будет не соблюдена, то допсоглашение будет не действительно», - отмечает Юля.

 

Относительно полномочий важно помнить, что на практике арендодатель может быть готов договариваться, но он оставляет себе «подушку безопасности» - отправляет подписывать допсоглашение лицо без полномочий, а потом в случае спора может оспорить договоренности.

 

Оптимально, когда дополнительное соглашение подписывает арендатор-директор, но в уставе компании также могут быть ограничения, необходимо этот момент проверить. Если подписывают другие лица, арендатору необходимо потребовать доверенность и проверить полномочия, если их нет - то допсоглашение не будет иметь силы.

 

Ретроспективная оговорка. Она предусматривает, что стороны вправе установить, что действие дополнительного соглашения применяется к отношениям, возникшим до его заключения.

 

Что делать, если арендодатель не платит арендную плату?

 

У арендодателя есть варианты, как поступать в случае нарушения сроков оплаты арендной платы со стороны арендатора.

 

1.Взыскание долга через исполнительную надпись нотариуса и АИС ИДО.

«Ранее арендодатель шел в банк и предъявлял требование к одному счету, который знал, остальные были банковской стайной. Но у арендодателя мог быть другой счет, где аккумулировались средства. Сейчас система видит все счета и все деньги – банк через АИС ИДО смотрит счета и списывает средства», - отмечает Ошмян.

 


 

2. Повышенный размер арендной платы - в случае несвоевременной оплаты.

 

3. Прекращение доступа арендатора в помещение, отключение света, воды, тепла, опечатывание помещения.

 

4. Использование обеспечительного платежа для погашения долга. «В договоре долен быть прописан механизм использования этого платежа и цели, на которые он направляется, какие платежи он покрывает. Арендодатель может потребовать восстановить до уровня первоначальной сумму использованного обеспечительного платежа, но такого требования в законодательстве нет, и он может проиграть», - указывает эксперт.

 

5. Односторонний отказ или расторжение договора, выселение арендатора.

«Эта норма действует в здоровой экономической ситуации с дефицитом площадей, в текущей ситуации арендодатели не будут пользоваться этим инструментом, так как могут окончательно потерять арендаторов», - считает Ошмян.

 

Есть вариант такого развития событий, когда переговоры зашли в тупик и ситуация не разрешается. Многие арендаторы собираются подойти к проблеме кардинально - собрать вещи и покинуть арендуемое помещение. С одной стороны, для арендатора будет накладно, если данная проблема приобретет массовый характер, ездить и взыскивать задолженность у каждого арендатора. С другой стороны, за период, когда арендаторы выехали и не расторгли договор, у них нет легальных оснований для его прекращения, соответственно, арендная плата начисляется. Только с того момента, когда подписан акт возврата помещения, обязанность об уплате арендной платы прекращается, или с момента вселения нового арендатора в это помещение.

 

Представитель «Ревера» также прокомментировал вопрос снижения сумм коммунальных платежей на срок перевода сотрудников арендатора на удаленную работу.

 

«Все зависит от условий договора. Есть коммунальные услуги, которые подлежат контролю (вода, электроэнергия), имеются счетчики и в договоре прописана их оплата исходя из показаний приборов учета. В этом случае арендатор платит по показаниям. Если учета нет, есть формулировка, что размер расходов зависит от площади здания и помещений, сам факт количества людей не имеет значения. Но даже тогда арендатор может уведомить арендодателя о переводе сотрудников на удаленный режим работы и обратиться с просьбой учитывать этот факт при начислении платежей», - сообщил Богданов.

Альфа Эксперт
ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА по безопасному выходу из режима удаленной работы
Маркетинг
Как e-commerce в Беларуси работает с аудиторией и контентом
Маркетинг
Как подготовить грамотный SEO-текст