В Беларуси до 2024 г приостановлено право арендодателей определять размер арендной платы в валюте

Альфа Эксперт
25 Июля 2022
Поделиться с коллегами

В Беларуси до 1 января 2024 г приостановлено право арендодателей определять размер арендной платы, эквивалентной определенной сумме в валюте. Это определено статьей 4 Закона от 18 июля 2022 г № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», который опубликован на Национальном правовом интернет-портале Беларуси.

Данная норма вступит в силу через два месяца после официального опубликования закона, т.е. 23 сентября 2022 г. Договоры аренды, заключенные до даты вступления в силу закона, подлежат приведению в соответствие с установленными требованиями, указывает в комментарии юридическая фирма REVERA.

В нем говорится, что нормы данного закона затрагивают в том числе договоры аренды недвижимости: если аренда государственной и «окологосударственной» недвижимости привязывалась к белорусскому рубля (базовой арендной величине), то исторически ставки аренды частной недвижимости привязаны к иностранной валюте.

Как считает руководитель инфраструктурных проектов REVERA Александр Антонов, с учетом приведенной в законе терминологии изменения не распространятся на договоры лизинга, однако он рекомендует дождаться официальных разъяснений регулятора.

В REVERA полагают, что если стороны договора аренды недвижимости не договорятся о новых условиях в течение двух месяцев, такую ситуацию можно будет рассматривать как фактическое прекращение арендных отношений. Согласно п.1 ст.625 ГК, размер арендной платы является существенным условием договора аренды и при его отсутствии договор считается незаключенным.

«Если стороны продолжат исполнять договор аренды на старых условиях, есть риск применения ст. 170 ГК. Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается в доход Республики Беларусь все полученное ею и все причитающееся с нее первой стороне (в возмещение полученного)», - говорится в комментарии.

В REVERA полагают, что поскольку изменения в п.2 ст.585 ГК не были введены, в качестве альтернативного элемента, к которому может быть привязан размер арендной платы, может выступать величина выручки арендатора или эквивалент условных денежных единиц.

«Статья 298 ГК допускает привязку не только к курсу иностранной валюты, но и к условным денежным единицам (формально ограничения по условным единицам не введены и сейчас). ГК приводит пример условной единицы - специальные права заимствования (условная расчетная единица, применяемая странами МВФ). Получается, что формально не запрещается использование иных условных единиц, например стоимость валютной корзины для привязки размера арендной платы к стоимости иных товаров (например, золота); для использования условий для определения размера арендной платы в твердой сумме; для привязки права сторон на отказ от исполнения договора к курсу иностранной валюты», - говорится в комментарии.

Однако в нем подчеркивается, что допустимость многих способов должна быть подтверждена правоприменительной практикой, так как в любом случаях есть такие понятия как «притворная сделка» и т.д. В рассматриваемом случае существует тонкая грань между реальным намерением сторон и желанием сторон обойти вводимое ограничение.

Подчеркнем, что ответы выражают мнение юристов REVERA на 22 июля без учета последующих разъяснений государственных органов.


Альфа Эксперт
Можно ли нанимать бывших сотрудников
Альфа Эксперт
Как вывести на рынок новый продукт
Альфа Эксперт
Как управлять увольнениями